¿Qué considerar para invertir sin poner en riesgo su dinero?
Invertir en bienes raíces suele ser una de las alternativas preferidas por quienes buscan ingresos adicionales y proteger su patrimonio. Sin embargo, al momento de elegir entre una vivienda para alquiler o un local comercial, muchos inversionistas se preguntan cuál ofrece mejores oportunidades de rentabilidad.
La respuesta no depende solo del precio de compra o del monto del alquiler, sino de una combinación de factores que pueden influir en el flujo de caja y en la valorización de la propiedad a largo plazo.
Para Marbel Lugo, quien cuenta con más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario, la principal diferencia entre una propiedad residencial y un local comercial radica en el papel que desempeña el inmueble dentro de la actividad económica del inquilino.
“La gran diferencia es que, para una empresa, el local no es solamente un espacio: forma parte de su operación y de su capacidad de generar ingresos”, explica Lugo a elDinero. Esto significa que, cuando un negocio encuentra una ubicación adecuada, suele invertir en adecuaciones, mobiliario, señalización y posicionamiento, factores que reducen los incentivos para mudarse con frecuencia. Por esa razón, los contratos comerciales suelen ofrecer una mayor estabilidad para el propietario. La también directora ejecutiva de Dominican Properties destaca además que la ubicación puede convertirse en un activo por sí sola.
“La dirección del negocio es fundamental, ya que dependiendo de la naturaleza del negocio se convierte en lo que llamamos en el argot ‘punto comercial’”, señala.
Rentabilidad y alquiler
Uno de los errores más frecuentes entre inversionistas principiantes es enfocarse únicamente en el porcentaje de rentabilidad anunciado.
“Una rentabilidad aparentemente alta puede esconder un riesgo alto. Por eso, no compre solamente renta; compre ubicación, demanda y capacidad de sustitución del inquilino”, recomienda Lugo.
En inversiones inmobiliarias y desarrollo de proyectos residenciales, comerciales y turísticos un local comercial bien ubicado puede generar una renta por metro cuadrado superior a la de un apartamento, debido a que el inquilino no solo paga por el espacio físico, sino también por la visibilidad, el acceso y el valor comercial de la zona.
Como referencia general, señala que un local comercial en zonas consolidadas de Santo Domingo puede generar entre un 6% y un 10% de rentabilidad anual, dependiendo de factores como la ubicación, el precio de adquisición y las condiciones del contrato.
Sin embargo, advierte que el análisis no debe quedarse en la rentabilidad bruta. Se debe considerar gastos como mantenimiento, seguros, impuestos, períodos sin inquilino, reparaciones y costos de administración para conocer el rendimiento real de la inversión.
Una creencia común es que un local ubicado en una avenida con alto flujo vehicular garantiza automáticamente el éxito comercial. Lugo considera que esta idea puede conducir a decisiones equivocadas.
“Y aquí hay una diferencia importantísima: tráfico no significa clientes”, afirma. La especialista explica que la relevancia del flujo vehicular depende del tipo de negocio que ocupará el inmueble. Por ejemplo, una oficina corporativa, un centro de llamadas o una nave industrial pueden tener necesidades muy distintas a las de una tienda minorista o un restaurante.
“Lo importante es que una vez decida invertir en un local comercial tengas claro la naturaleza o tipos de usos o negocios que se pueden instalar allí para que sea más rentable”, agrega.
Qué evaluar al comprar
Antes de adquirir un local comercial, Lugo recomienda analizar aspectos físicos y operativos que pueden influir en su capacidad para atraer inquilinos. Entre ellos menciona la ubicación, accesibilidad, visibilidad, cantidad de estacionamientos, distribución interior, capacidad eléctrica, suministro de agua, drenaje y facilidad para carga y descarga.
Asimismo, aconseja verificar cuántos tipos de negocios podrían operar razonablemente en el espacio. Mientras más usos admita un inmueble, mayores serán las probabilidades de encontrar nuevos inquilinos en caso de vacancia.
“Mientras mayor sea la cantidad de usos razonables que pueda admitir el inmueble, mayor será normalmente su capacidad de defenderse frente a una vacancia”, explica.
Otro paso fundamental antes de invertir es revisar cuidadosamente la documentación legal de la propiedad. “No basta con revisar que exista un título”, advierte Lugo.
La especialista recomienda verificar cargas y gravámenes, situación jurídica, impuestos aplicables, reglamentos de copropiedad y restricciones relacionadas con el uso del inmueble. También sugiere confirmar que la actividad comercial prevista esté permitida antes de cerrar la compra.
“El error costoso es comprar primero y preguntar después si el negocio que queremos instalar está permitido”, señala.
Pregunta por hacer
Para Lugo, existe una pregunta sencilla que puede ayudar a evaluar la calidad de una inversión inmobiliaria comercial. “Si mañana se va el inquilino, ¿seguiría queriendo ser propietaria de este local?”, plantea.
La respuesta permite determinar si la decisión está basada en la calidad del inmueble o únicamente en la presencia del arrendatario actual. Según explica, un buen activo debe conservar valor independientemente de quién lo ocupe y mantener potencial de valorización con el paso del tiempo.
“Si la respuesta es no, posiblemente no estamos comprando un buen inmueble; estamos comprando un contrato de alquiler”, afirma. Por ello, recomienda identificar previamente varios perfiles de inquilinos potenciales y analizar cuánto estarían dispuestos a pagar por el espacio en las condiciones actuales del mercado.